2018년 부동산 어떻게 투자해야하는가

최근 몇년간 부동산호황으로 아무거나 투자해도 돈벌수 있는 시절이 있었습니다 하지만 이제는 시대가 변했습니다
그동안 저금리로 인해 부동산에 돈이 몰렸었습니다

이제는 어떤일이 일어날까요

분양권 전매제한
DTI -> DSR 대출규제로 대출활용폭이 좁아졌습니다
전세자금대출은 적극 권장이니 전세입자 활용이 유리합니다
규제가 심화될수록 전세물량은 늘어나고 집주인들은 버티기로 들어갑니다
전세물량의 증가는 전세가하락을 가져오고 그간 성행하였던 갭투자자를 힘들게 합니다

건설사들의 위축으로 신규공급이 감소합니다 이로써 공급이 감소합니다
아파트 이외에 별다른 SOC 소식도 없습니다

 매수수요도 감소하고 공급수요도 감소합니다 어떤 감소폭이 더 크냐에 따라 상대적으로 수요부족이냐 공급부족이냐가 결정됩니다

수도권외곽지역과 지방 소도시 미분양이 우려됩니다

미국의 금리인상으로 인해 대출시 약 0.5퍼센트 정도의 여유를 두고 투자를 고려해야 합니다

금리가 상승하게 되면 집주인의 대출금리가 부담되어 전세를 내고 버티기를 시작하여 전세물량이 늘어나고 월세입자 구하기가 힘들어집니다
원래 사람들은 월세살기를 싫어합니다 전세살기를 더 좋아합니다

월세를 올리면 세입자가 전세로 이동할 수이 있으니 집주인은 아예 전세로 전환하며 전세물량은 늘어나고 전세가격은 더욱 하락할 수 있습니다

무주택자도 주택구입을 꺼리며 전세가 하락과 동시에 구매수요가 줄어서 매매가가 하락할 수 있습니다
이때 무주택자의 생각은 으레 우선 전세살면서 상황을 좀 지켜봐야겠군이라고 생각합니다

매수수요는 급격히 줄어드는데 기존에 짓던 물량은 계속 공급되는 현상이 나타납니다

아파트는 짓기시작하면 3년정도는 걸리기때문에 상황에 바로바로 대응할수 없습니다 결국 매수감소에 기존공급이 관성으로 이어져 고통스러운 집주인들이 생길 수 있습니다

살기는 좋으나 사기는 싫은지역들(베드타운) 우선은 파는것도 방법일 수 있습니다

상가는 전세가 없지만 주택은 전세가 있기때문에 집주인은 힘들어질 수 있습니다

지역별 양극화가 심해질 것입니다
수요감소를 대비해 새로운 투자처를 찾아보는것도 좋습니다

이를테면 땅이 있습니다 땅은 논밭만 의미하는것이 아니라 재건축 재개발도 의미합니다
대규모 개발호재지역에 투자하고 소나기를 피합니다

다른방법으로 임대수익에 투자하는 방법도 있습니다
오래된 다가구 상가에 투자하여 재건축이 될때 파는것입니다

경매를 통한 투자를 합니다
금리인상/대출규제는 경매물건 증가로 이어집니다
부동산 투자심리위축으로 경매투자수요가 감소합니다

출처: 부동산읽어주는남자 정태익대표