실준 2주차 강의 후기 2-1~5 (방랑미쉘)

2-1. 돈버는 부동산 입지가치 기준-1

방랑미쉘님의 실준 2주차 강의가 시작되었습니다.
그전에 앞서 방랑미쉘님의 투자이야기를 짧게 들었는데요
2016년에 첫 투자를 시작하시고 바로 이듬해인 2017년에 월부 튜터,멘토를 하셨다는 말씀에 깜짝 놀랐습니다. 어떻게 저렇게 빠른 시간안에 투자와 튜터,멘토를 모두 달성하셨는지 경이로웠습니다.

WHAT 어떤 정보를 확인할 것인가
HOW 정보를 어떻게 찾고 정리할 것인가
WHY 그 정보는 투자에 왜 필요할까

강의목표로 제시하신 3가지에서 3번째 why 는 지금 잘 안보일것이라고 하셨습니다. 1번,2번을 중점적으로 생각하고 집중하라고 해주셨어요.
임보를 왜 써야 하냐는 질문을 간혹 들으신다고 하십니다. 저도 때론 의문이 들었습니다. 이렇게까지 해야하나? 이렇게까지 심하게 돌아다니고 과하다 싶을정도로 보고서를 작성해야 하나 싶었습니다.

"앞마당이 아니면 투자하기 좋은 시기에도 좋은 물건은 보이지 않습니다

단호하게 답변해 주셨습니다. 이 한마디로 마음속 남아있는 의심 한 가닥이 사라졌습니다.

임보의 핵심 5가지
"입지" "시세" "매물" "비교" "투자" 

특히나 지역정보조사에 너무 치중하면 안된다고 하셨습니다. 임장 보고서이지 인구 보고서가 아니라고 해주신 말씀에 너무 깊게 들어가면 안되겠구나 하는 생각이 들었습니다.

 

2-2. 돈 버는 부동산 입지가치 기준-2

인구비교에서 연령별 인구로 어떤걸 보나 싶었는데 핵심이 3~4인 가구수가 많은지를 보는 것이었습니다.
10대 비율이 높으면 자동으로 30-40대 비율도 높았고 또한 노령층 인구도 함께 비교해 보는 부분을 알게 되었습니다.

부동산의 가치를 평가하는 객관적인 지표

" 1등 입지란 양과 질 모두 우수한 입지"

를 의미한다고 해주셨습니다.

 직장, 교통, 학군 3가지에 대해서 무엇을 봐야 하고 어디에서 볼 수 있는지 상세하게 알려주셔서 많은 도움이 되었습니다. 특히 수도권과 지방이 어떤 차이가 있고 어떤걸 더 중점적으로 봐야하는지 차이점을 알 수 있었습니다.

 

2-3. 투자에 도움되는 임장보고서 작성하는 법 -1

직장,교통,학군에 이어 환경과 공급에 대해 상세히 봐야 할 항목과 기준을 배웠습니다.
입지지도를 그려서 그린 지도를 가지고 임장을 나서야 한다고 하셨는데
왜 커리큘럼상 분위기임장이 사전조사보다 앞에 있었는지 모르겠네요. ㅠㅠ

이 부분에 대해서 조모임에서 토론을 했었는데 아무래도 모른채로 일단 부딪쳐보고 시행착오를 겪어봐야 더 많이 배울 수 있다는 월부의 깊은 뜻이 아니었을까? 하는 추측이 있었습니다.
설마 그렇게까지 내다봤으려고?? 정말 맞다면 소름끼치는 혜안이네요 ㅎ

비교평가가 참 막연한 부분이 있었는데 같은 절대가격을 그룹핑하고 입지를 비교평가하란 말씀에서 조금이나마 빛을 찾아간 것 같습니다.
가치가 동일한 곳을 놓고 가격을 비교하는 방법도 있겠지만 아직까지는 이 방법이 좀 더 어려운 방법으로 보이더라고요.
우선 절대가격이 같은 곳을 두고 비교평가하는 방법부터 해봐야겠습니다.

입지지도 그리고, 시세지도 그룹만 묶어서 가는 것이 현장으로 가기 위한 최소한의 준비라 하셨는데 이미 이런것도 없이 무작정 분위기임장부터 갔는데 임장을 다시해야 하는 걸까요?
우선 다녀온 곳 사진이나 분위기라도 잊지 않도록 잘 남겨놓도록 해야겠습니다.

2-4. 투자에 도움되는 임장보고서 작성하는 법-2

첫 분위기 임장에서 사진을 엄청나게 많이 찍고 대부분 사용하지 못하고 버리기도 했습니다.
어떤 사진을 찍어야 할지 잘 모르겠는데 크게 역세권상권과 아파트단지 2군데를 보면 된다고 하셨어요.

분위기 임장은 마실과 다르다고 하셨는데 힘들게 다녀온 분임이 마실은 아니었는지 고민해봅니다.
주로 봐야할 것 3가지는 분임나가기 전 꼭 리마인드하고 출발해야겠습니다.

역세권 근처
주요상권
아파트 단지

분위기 임장하면서 아파트단지 내부까지 돌기엔 조금 힘든 것 같고 또 사람마다 조금씩 다른 것 같은데
조금 혼란스럽기도 했습니다. 특히나 이전 단지임장에서 많은 체크리스트 양식을 작성해가니 비교도 애매하고 체크리스트 작성에 정신팔려 집중해서 단지를 보지 못했어요.
저에게는 부동산 가격에 영향을 주는 항목만 간소화된 체크리스트 양식을 보는 것이 좋을 것 같습니다.
체크리스트 다시 만들어봐야 겠네요

전화임장과 매물임장에 대해서도 많이 알려주셨는데 아직 이 단계는 와닿지 않았습니다.
임장전에 확인해야할 사항이 이렇게 많은 줄도 몰랐고 우선 앞에 닥친 일부터 처리하고 다시봐야겠어요.

 

2-5. 부동산 현장 임장하는법 A-Z 까지

마지막으로 매물을 직접보면서 어떤 점을 중점적으로 봐야하는지 알려주셨고 각 상황별 대처포인트도 디테일하게 알려주셨습니다.

특히나, 문 열고 들어가는 순간 무엇을 볼 것인지 결정하고
문 닫고 나오는 순간 투자 우선순위 결정해야 한다는 말씀에 얼마나 많은 내공이 쌓여야 가능할까 싶었어요.

임장 후 정리하는 과정 습관화 하시라고 하셨는데
당장 임장끝나고 집에오면 쓰러져서 쉬기 바쁜저에게 많은 생각을 하게 만드는 조언이셨습니다.

무엇보다 마무리 말씀이 많이 와닿았습니다.
투자에도 절대적인 시간이 필요하다.

내가 잘 할 수 있을까?
내 상황은 쉽지 않은데...
이미 늦은 건 아닐까...

나도 할 수 있다!
그 방법은 무엇일까?

이렇게 사고를 전환할 수 있도록 매일 확언하고 다짐하도록 하겠습니다.
감사합니다.